[tintuc]
Quy Hoạch Đại Phước 1 Là Gì? Diện Tích, Dân Số, Hạ Tầng Và Thời Gian Phê Duyệt Mới Nhất
Quy
hoạch phân khu Đại Phước 1 là đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 do UBND tỉnh Đồng
Nai lập cho xã Đại Phước, biến khu vực này thành khu
đô thị thông minh ven sông, khoa học và đổi mới sáng tạo, quy mô 3.131
ha, dân số dự kiến 230.000 người. Đây là hồ sơ đang trong giai đoạn niêm yết
lấy ý kiến cộng đồng dân cư, chưa được UBND tỉnh phê duyệt chính thức.
Dưới
đây là toàn bộ thông tin cần thiết, được chia theo từng câu hỏi cụ thể để bạn
tra cứu nhanh phần mình cần.
Đại
Phước 1 nằm ở đâu và có ranh giới thế nào?
Định nghĩa nhanh: Đại Phước 1 là phân khu trung tâm động lực thuộc xã Đại
Phước, huyện Nhơn Trạch (cũ), tỉnh Đồng Nai — nằm ở cửa ngõ Tây Nam đô thị mới
Nhơn Trạch, mặt tiền sông Đồng Nai.
Ranh
giới cụ thể của khu vực quy hoạch:
- Phía Tây:
giáp sông Đồng Nai
- Phía Đông:
giáp đường Cát Lái (quy hoạch)
- Phía Đông Bắc:
giáp sông Ông Chuốt, sông Cầu Tàu và Phân khu Đại Phước 2
- Phía Nam:
giáp rạch Tắc Miễu, rạch Ông Mai và Phân khu Đại Phước 3
Vì sao vị trí này quan trọng? Khu vực nằm ngay điểm giao của các công trình hạ tầng chiến lược:
cầu Phú Mỹ 2, cầu Cát Lái, cầu Phước Khánh (thuộc cao tốc Bến Lức – Long
Thành), và tuyến Vành đai 3 TP.HCM. Nhờ vị trí này, Đại Phước 1 được tỉnh Đồng
Nai xác định là 1 trong 2 khu vực động lực phát triển đô thị ven sông của toàn
đô thị mới Nhơn Trạch, có khả năng tiếp cận TP.HCM trong bán kính 20–30km.
Hướng dẫn tra cứu: Nếu bạn cần xác định một thửa đất cụ thể có nằm trong ranh
quy hoạch hay không, cần đối chiếu với bản đồ vị trí và giới hạn khu đất (bản
vẽ qh01) kèm tọa độ mốc ranh giới, vì ranh giới hành chính và ranh giới quy
hoạch có thể không trùng khớp hoàn toàn.
Đại
Phước 1 rộng bao nhiêu, dân số dự kiến bao nhiêu người?
Trả lời trực tiếp: Tổng diện tích quy hoạch là 3.131,38 ha,
quy mô dân số dự kiến đạt 230.000 người.
|
Chỉ
tiêu |
Số
liệu |
|
Tổng diện tích |
3.131,38 ha |
|
Dân số dự kiến |
230.000 người |
|
Số đơn vị ở |
14 đơn vị, chia 3 tiểu
khu |
|
Hệ số sử dụng đất tối
đa |
12 lần |
|
Tầng cao tối đa |
89 tầng (tại khu điểm
nhấn) |
|
Đất cây xanh công cộng/người |
11,73 m² (quy chuẩn tối
thiểu ≥7 m²) |
So
với hiện trạng, đây là bước nhảy vọt lớn: hiện tại khu vực chỉ có khoảng 51,93
ha đất ở (1,66% diện tích), phần còn lại chủ yếu là đất nông nghiệp (58,64%) và
sông rạch (33,11%). Quy hoạch mới sẽ chuyển đổi phần lớn quỹ đất nông nghiệp
này sang chức năng đô thị, trong khi vẫn giữ nguyên gần 30% diện tích là mặt
nước.
Cần lưu ý:
Con số 230.000 người là dân số quy hoạch (dân số thiết kế tối đa theo hạ tầng),
không phải dân số hiện tại đang sinh sống tại khu vực — vốn thấp hơn nhiều lần.
Đại
Phước 1 sẽ có những khu chức năng nào?
Định nghĩa nhanh: Quy hoạch chia toàn khu thành 3 tiểu khu chức năng riêng
biệt, mỗi tiểu khu có vai trò khác nhau trong tổng thể đô thị.
- Tiểu khu Trung tâm:
đặt các công trình điểm nhấn — tháp tài chính, trung tâm văn hóa mặt nước,
Quảng trường Trung tâm 20ha kết nối sông Đồng Nai với hồ trung tâm.
- Tiểu khu Đông Bắc:
khu ở sinh thái ven sông kết hợp bất động sản nghỉ dưỡng, và khu ở tập
trung mới dọc Đại lộ Vòng Cung — được xác định là vùng trọng điểm phát triển
nhà ở.
- Tiểu khu phía Nam:
không bố trí dân cư, dành cho công viên chuyên đề, khu nghiên cứu khoa học
– đổi mới sáng tạo, trung tâm văn hóa – TDTT (có sân Golf) và khu cảng vận
chuyển.
Hướng dẫn xác định chức năng lô đất: Người dân có nhu cầu tra cứu chức
năng quy hoạch của một khu đất cụ thể cần đối chiếu vị trí đó thuộc tiểu khu
nào trong 3 tiểu khu trên, sau đó tra tiếp bảng thống kê sử dụng đất theo từng
đơn vị ở (1 trong 14 đơn vị ở) để biết chính xác đó là đất ở, đất hỗn hợp, đất
công cộng hay đất cây xanh.
Xem thêm giá khu tái định cư Đại Phước Nhơn Trạch
Hệ
thống giao thông Đại Phước 1 được quy hoạch ra sao?
Trả lời trực tiếp: Trục xương sống giao thông là đường Phú Mỹ – Vành đai 3, đạt
chuẩn đường cấp II với lộ giới 100m, 14 làn xe một trong những
tuyến đường lớn nhất khu vực Đông Nam Bộ khi hoàn thành.
Các
tuyến chính khác gồm:
- Đường
ĐT.769G (đường liên cảng): lộ giới 99m, 12 làn xe
- Các
đường chính đô thị (D1, D32, D11, N9...): lộ giới 37,5–53m
- Mạng
lưới đường khu vực (nhóm D, N): lộ giới phổ biến 18–38m
Kết nối vùng: từ Đại Phước 1 có thể đi TP.HCM qua cầu Phú Mỹ 2 hoặc cầu Cát Lái, đi
sân bay quốc tế Long Thành theo 2 hướng, kết nối cao tốc Bến Lức – Long Thành
đi khu vực đồng bằng sông Cửu Long và cảng Cái Mép – Thị Vải.
Vì sao lộ giới 100m lại quan trọng với người mua đất? Lộ giới lớn đồng nghĩa với khoảng
lùi xây dựng lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích xây dựng thực tế của các
thửa đất mặt tiền các trục này. Người có đất giáp các tuyến đường lớn cần tra
cứu chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng cụ thể tại bản đồ quy hoạch giao
thông trước khi lên phương án xây dựng.
Hệ
thống cấp nước, thoát nước tại Đại Phước 1 hoạt động thế nào?
Định nghĩa nhanh: Đại Phước 1 áp dụng mô hình thoát nước tách riêng hoàn toàn
giữa nước mưa và nước thải đây là tiêu chuẩn của đô thị hiện đại, khác với hệ
thống gộp chung thường gặp ở khu dân cư cũ.
Về cấp nước: Tổng nhu cầu dùng nước toàn khu khoảng 42.600 m³/ngày đêm,
trong đó nước sinh hoạt dân cư chiếm phần lớn (26.000 m³/ngày). Mạng lưới ống
cấp nước được thiết kế dạng vòng khép kín, đường kính phổ biến D150–D300mm, cấp
từ nhà máy nước ngầm Đại Phước và các nguồn bổ sung.
Về thoát nước mưa: dùng hệ thống cống tròn bê tông cốt thép (D800–D1800mm),
thoát trực tiếp ra sông, rạch hiện hữu; toàn khu chia thành 8 lưu vực thoát
nước riêng biệt.
Về thoát nước thải: tổng lưu lượng khoảng 36.500 m³/ngày đêm,
thu gom theo 5 lưu vực, mỗi lưu vực có trạm xử lý cục bộ trước khi xả ra môi
trường, không xả thẳng nước thải chưa xử lý ra sông.
Hướng dẫn thực tế: Khu vực nào chưa có tuyến cống thoát nước đi qua trong giai
đoạn 2025–2030 (theo danh mục dự án ưu tiên) thì người dân cần tiếp tục sử dụng
giải pháp thoát nước tự thấm/hầm tự hoại hiện hữu cho đến khi hạ tầng khu vực
đó được đầu tư.
Điện
và viễn thông tại Đại Phước 1 có gì thay đổi?
Trả lời trực tiếp: Toàn bộ lưới điện trung thế và cáp viễn thông sẽ được ngầm
hóa dần, thay thế cho hệ thống dây nổi hiện tại vừa tăng an toàn vừa
cải thiện mỹ quan đô thị.
Về điện:
nguồn cấp từ các trạm 110/22kV Ông Kèo, Dệt May, Phú Thạnh và trạm 220/110kV
Long Thành. Tổng công suất cần thiết khi đô thị hoàn chỉnh khoảng 186.500
kW. Đèn chiếu sáng đường phố dùng đèn LED trên trụ thép cao 7m.
Về viễn thông: mỗi hộ dân được tính tiêu chuẩn 1 thuê bao cố định, hạ tầng chuẩn bị cho
khoảng 227.000 thuê bao; hệ thống cống bể ngầm dùng ống HDPE,
có khả năng kết nối trực tiếp với mạng viễn thông quốc gia.
Vì sao ngầm hóa lại mất thời gian? Ngầm hóa toàn bộ mạng lưới điện và viễn thông đòi hỏi
đào lắp đồng bộ với hệ thống đường và thoát nước, nên chỉ thực hiện đồng thời
khi triển khai các tuyến đường mới, còn khu dân cư hiện hữu sẽ được ngầm hóa
theo lộ trình riêng, ưu tiên trục chính trước.
Trường
học, bệnh viện, công viên tại Đại Phước 1 có đủ đáp ứng dân số 230.000 người?
Định nghĩa nhanh: Hệ thống hạ tầng xã hội được tính toán theo quy chuẩn quốc
gia QCVN 01:2021/BXD, đảm bảo bán kính phục vụ phù hợp cho từng đơn vị ở.
|
Loại
công trình |
Số
lượng |
Cấp
phục vụ |
|
Trường Mầm non |
19 |
Đơn vị ở |
|
Trường Tiểu học |
14 |
Đơn vị ở |
|
Trường THCS |
7 |
Đơn vị ở |
|
Trường THPT |
4 + 1 trường dạy nghề |
Đô thị |
|
Bệnh viện đa khoa |
2 |
Đô thị |
|
Trạm y tế |
14 |
Đơn vị ở |
|
Công trình văn hóa |
15 |
Đơn vị ở |
|
Công trình TDTT |
14 |
Đô thị |
Về nhà ở xã hội: mỗi dự án nhà ở thương mại phải dành
tối thiểu 20% quỹ đất ở trong dự án để xây nhà ở xã hội (hoặc
nộp tiền tương đương nếu không đủ điều kiện bố trí trong dự án). Ngoài ra còn
có các khu nhà ở xã hội tập trung riêng dọc đường vành đai nội khu.
Hướng dẫn cho người có nhu cầu thực tế: Nếu bạn quan tâm đến trường học/bệnh
viện gần một lô đất cụ thể, cần tra vị trí lô đất đó thuộc đơn vị ở số mấy
(trong 14 đơn vị ở), vì các công trình giáo dục y tế cấp đơn vị ở được bố trí
phân tán đều theo từng đơn vị, không tập trung một chỗ.
Quy
hoạch Đại Phước 1 giải quyết vấn đề ngập lụt như thế nào?
Trả lời trực tiếp: Địa hình Đại Phước có dạng trũng "bát úp", chịu
ảnh hưởng triều biển Đông với biên độ 3,5–4,0m, nên đây là vấn đề môi trường
được xử lý ưu tiên hàng đầu trong đồ án.
3 giải pháp chính được áp dụng:
1.
San nền toàn khu đạt cao độ tối thiểu 2,8m,
hạn chế tối đa đào đắp phá vỡ địa hình tự nhiên.
2.
Giữ lại gần 30% diện tích là sông, kênh rạch,
không san lấp lấy đất xây dựng.
3.
Xây dựng các công viên đầm lầy ngập nước
làm vùng trữ nước tự nhiên khi triều cường, kết hợp đường đi bộ trên cao để
không chặn dòng chảy.
Vấn đề môi trường khác cần biết: khảo sát cho thấy nhiều giếng nước ngầm hiện tại có
pH không đạt chuẩn, một số vị trí ghi nhận Coliform và nitrat vượt ngưỡng đây
là lý do quy hoạch ưu tiên phát triển mạng cấp nước sạch tập trung, khuyến cáo
người dân không nên phụ thuộc vào nước giếng khoan cho mục đích sinh hoạt lâu
dài.
Khi
nào Đại Phước 1 được phê duyệt và triển khai thực tế?
Trả lời trực tiếp: Tính đến thời điểm hồ sơ này công bố, quy hoạch chưa
được phê duyệt chính thức đang ở bước niêm yết, lấy ý kiến cộng đồng
dân cư trước khi trình UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt.
Lộ trình đầu tư ưu tiên đến 2030 (nhóm làm trước):
- Trường
học các cấp, công trình y tế
- Công
viên cây xanh ven rạch, công viên cạnh trường học
- Hệ
thống thoát nước mưa trên các tuyến đường hiện hữu
- Nâng
cấp một số tuyến điện hiện có, ngầm hóa viễn thông trục chính
Nhóm triển khai song song 2025–2030 và kéo dài sau 2030:
- Các
tuyến đường chính và hạ tầng kỹ thuật đi kèm
- Hệ
thống cấp/thoát nước mở rộng cho khu phát triển mới
- Kêu
gọi đầu tư trung tâm thương mại, khu ở mới, công trình hỗn hợp
Hướng dẫn cho người dân/nhà đầu tư: Trước khi có quyết định phê duyệt
chính thức, mọi giao dịch, xây dựng trong khu vực quy hoạch nên tham khảo ý
kiến của UBND xã Đại Phước hoặc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai để nắm thông tin cập
nhật nhất, tránh rủi ro pháp lý khi ranh giới hoặc chỉ tiêu quy hoạch có điều
chỉnh trong quá trình thẩm định.
Câu
hỏi thường gặp về quy hoạch Đại Phước 1
Đất đang có sổ đỏ trong khu quy hoạch Đại Phước 1 có bị thu hồi không? Các dự án đầu tư đang triển khai hợp
pháp được rà soát và tích hợp vào quy hoạch mới; quyền lợi hợp pháp của người
dân, nhà đầu tư được đảm bảo giữ nguyên theo nguyên tắc chuyển tiếp, không tự
động bị thu hồi.
Quy hoạch Đại Phước 1 khác gì Đại Phước 2, Đại Phước 3? Đại Phước 1 là phân khu trung tâm
động lực; Đại Phước 2 giáp phía Đông Bắc (qua sông Ông Chuốt, sông Cầu Tàu),
Đại Phước 3 giáp phía Nam (qua rạch Tắc Miễu, rạch Ông Mai) đây là các phân khu
lân cận cùng thuộc xã Đại Phước nhưng có đồ án quy hoạch riêng.
Tài liệu quy hoạch Đại Phước 1 xem ở đâu là chính thống? Hồ sơ quy hoạch chính thức được niêm
yết công khai tại UBND xã Đại Phước và trên cổng thông tin của Sở Xây dựng tỉnh
Đồng Nai trong thời gian lấy ý kiến cộng đồng dân cư.
Nội
dung tổng hợp từ Thuyết minh tóm tắt Quy hoạch phân khu Đại Phước 1 và 8 bản đồ
chuyên ngành (vị trí, hiện trạng, giao thông, chuẩn bị kỹ thuật, cấp nước,
thoát nước thải, năng lượng, viễn thông) hồ sơ phục vụ niêm yết/lấy ý kiến tại
địa phương. Số liệu, ranh giới có thể điều chỉnh trước khi được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt chính thức.
[/tintuc]
